承租人违约提前退租，出租人可以根据租赁合同约定，要求支付剩余租期全部租金吗？-阜宁律师|阜宁离婚律师|阜宁刑事辩护律师|劳动纠纷律师|阜宁交通事故律师

承租人违约提前退租，出租人可以根据租赁合同约定，要求支付剩余租期全部租金吗？

一、实务问题

承租人违约提前退租，出租人可以根据租赁合同约定，要求支付剩余租期全部租金吗？

二、结论综述

租赁合同属于持续性合同，如承租人单方解约，出租人可以继续出租他人进行获益。如承租人违约提前退租，剩余租期过长，即使合同约定了明确的违约金，甚至约定违约金数额不可变更，在承租人提出违约金过高的抗辩下，法院会根据剩余租期的多少、房屋再次租赁是否容易、双方的过错等因素，对违约金进行调整，一般会酌定承租人承担3-6个月租金的违约金。

三、司法裁判

案例一：大同市天力房地产开发有限责任公司与山西同至人商业管理有限公司、吴建功房屋租赁合同纠纷【*高人民法院，（2015）民一终字第340号】

本院认为：……关于双方约定的1亿元违约金是否能够调整以及如何调整的问题。本院认为，违约金是为了补偿守约方因对方违约造成的损失，不主要体现惩罚功能。本案中，双方虽有关于不得调整违约金的约定，但是该约定应以不违反公平原则为限，考虑到天力公司的合同履行行为也存在一定瑕疵，从平衡双方当事人利益的角度考虑，原判决对此予以调整并无不当。至于如何调整，对于租赁合同来讲，承租方违约而给出租方造成的损失主要是二次招商运营的费用以及空租期的租金损失，原判决将同至人公司欠付的各项费用及利息之和作为天力公司的损失不当，本院予以纠正。

对于因同至人公司违约导致的具体损失数额，天力公司并未提供充分证据证明，根据《中华人民共和国合同法》**百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。考虑到天力公司早在2014年7月即已知道同至人公司撤离案涉商场而任由商场闲置至今，未采取任何措施防止损失扩大，本院酌定以双方《房屋租赁合同》约定的2015年租金的6个月作为调减后的违约金数额，即1587.326万×50％＝7936630元。

案例二：于海泉、张佳租赁合同纠纷再审民事判决书【黑龙江省高级人民法院，（2020）黑民再187号】

本院认为：……（三）关于案涉租赁合同约定的违约金应否调整问题。对依法成立并合法有效的合同，当事人应当秉持诚实信用原则，恪守合同约定，依约履行合同权利义务；违反合同约定的，原则上应当依照合同关于违约处理的约定，根据引发违约的过错等，确定应担负的违约责任。但同时，为防止当事人约定的违约责任过大，导致利益失衡，合同法规定约定违约责任过高时，当事人有权请求予以调整。于海泉在二审上诉时已明确提出合同约定违约金过高，依法应根据合同法**百一十四条的规定，以实际损失为基准，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定违约金数额。本案中，依案涉合同约定，违约金应为剩余租期的租金及该租金20％的违约金，已超出履行期满张佳能够收取的租金。在于海泉请求对违约金予以调整的情形下，依照前述合同法规定，依法应当对违约金予以调整。

（四）关于违约金的具体调整问题。案涉租赁合同为持续性合同，张佳提供摊位给于海泉使用，于海泉虽违约但并不导致案涉摊位无法使用，亦不导致案涉摊位价值贬损或不能另行出租。根据合同法**百一十九条的规定，守约方应采取合理措施避免损失扩大。如守约方未采取合理措施避免损失扩大，守约方无权就扩大损失部分主张权利。于海泉另案起诉张佳请求解除合同，大庆中院于2017年4月12日判决解除于海泉与张佳签订的租赁合同。案涉租赁协议经生效民事判决确认解除，张佳应当另行出租案涉摊位避免损失扩大。张佳另行租赁案涉摊位亦需一定时间。结合本案实际情况，本院酌定6个月合理出租期，较为适合。

案例三：左珍卫、厦门市海沧区盛唐会美食园房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【福建省高级人民法院，（2016）闽民申692号】

盛唐会在一审诉讼中基于认为其不构成违约，无须承担违约金的认识未主张违约金过高，不能视为放弃抗辩违约金过高的权利，其在二审诉讼中主张违约金标准过高请求予以调整，二审法院依法予以审查并无不当。由于违约金性质是以补偿性为主、以惩罚性为辅，因此，即使合同中约定的违约金同等适用于双方，但在违约金与违约造成的损失不相当的情况下合同当事人依法有权要求调整违约金。

本案中，左珍卫行使解除权并收回讼争房屋后可另行出租，故其以剩余租期的租金作为解除合同的损失缺乏依据。二审法院参照讼争房屋实际空置期及合同约定的租金标准，将违约金调整为按半年租金标准计算并无不当。左珍卫再审申请认为二审判决调整违约金不当，理由不能成立……裁定如下：驳回左珍卫的再审申请。

四、法律规定

《民法典》
第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第五百九十一条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。
第五百九十二条：当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。
《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》（法〔2021〕94号）
第11条：民法典第五百八十五条第二款规定的损失范围应当按照民法典第五百八十四条规定确定，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过民法典第五百八十四条规定的损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁判。约定的违约金超过根据民法典第五百八十四条规定确定的损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当承担举证责任；相对人主张违约金约定合理的，也应提供相应的证据。

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发[2013]462号）
24、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，并主张解除合同，而出租人坚持要求继续履行合同的，如何处理？　　承租人在租赁合同履行期限内拒绝接收房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接收或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权据此解除合同，但合同另有约定的除外。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院可以直接判决解除租赁合同，并根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间。承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务，具体损失数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三至六个月的租金为宜。出租人因自身事由主张解除租赁合同收回房屋的，不符合合同法规定的法定解除条件，承租人要求继续履行合同的，应予支持，但合同另有约定的除外。　　
25、房屋租赁合同纠纷中违约金过高的判断标准如何确定？　　房屋租赁合同的违约方主张违约金数额过高的，应当依据《*高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。
26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？　　因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但*长一般不得超过六个月。
*高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）
48.【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。
49.【合同解除的法律后果】合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。双务合同解除时人民法院的释明问题，参照本纪要第36条的相关规定处理。
50.【违约金过高标准及举证责任】认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。

五、分析建议

上述案例一中，*高院认为，违约金是为了补偿守约方因对方违约造成的损失，不主要体现惩罚性功能。合同双方虽有关于不得调整违约金的约定，但是该项约定应以不违反公平原则为限。该案中双方约定了1亿元的违约金，且约定不可调整。*高院认为该约定违反公平原则，考虑到双方均有过错，*终酌定承租人只需承担6个月租金的违约金。

案例二中，租赁合同约定，违约金为剩余租期的租金及该租金20％的违约金，已超出履行期满出租人能够收取的租金。*终黑龙江高院对违约金进行了调减，酌定6个月合理出租期的租金作为承租人应当支付的违约金。

案例三中，福建高院认为，出租人收回讼争房屋后可另行出租，以剩余租期的租金作为解除合同的损失缺乏依据，维持了二审法院参照讼争房屋实际空置期及合同约定的租金标准，将违约金调整为6个月租金的判决。

结合上述案例可以看出，即使房屋租赁合同中约定，承租人如无故提前退租，需要支付剩余租期的全部租金，也可能无法得到司法机构的支持。当然，如果承租人违约时，租赁合同只剩下3个月到6个月的期限，法院也可能支持剩余租期的全部租金。

法律规定租赁合同*长为20年，实践中，很多租赁合同签订时，动辄5年至10年，而基于市场变化、承租人自身经营等原因，需要提前解除合同的情况也很常见。此时如不允许承租人解除租赁合同，将造成资源浪费、形成僵局、两败俱伤、引发冲突等局面。*高院《九民会议纪要》第48条规定了违约方单方解除合同的权利和条件，并表示“在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利”。可见，司法实践中支持承租人满足一定条件下单方解除租赁合同。

对出租人而言，如承租人不存在恶意解约情况，明确表示放弃押金或支付一定补偿解除合同，此时出租人再阻拦承租人搬离，可能会被认为符合《九民会议纪要》第48条规定的“守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则”。如出租人此时不积极寻找新的承租方，恶意阻拦承租人搬离，导致一方或双方均产生损失，法院一般会根据《民法典》第591条或592条进行认定，认为出租人过错导致损失扩大或双方都有过错，酌情降低承租人的违约责任。因此，如遇承租人单方解约，出租人应积极止损，对于双方争议通过司法解决。

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