房屋买卖合同中，买方要求办理房屋权属证书是否适用诉讼时效？逾期办证违约金又该如何计算？“
自古以来，生活在华夏大地的人们将房子作为安身立命的场所，有了房子才有在这个世界上的归属感。《汉书·元帝纪》中也说到：“安土重迁，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也。”所以房子于我们而言，是依靠、是保障，是心灵的栖息之地，是聚力出发的港湾。因此，买房对中国人来说有着特殊的意义。但是在现实生活中，由于卖方的原因，买了房却迟迟办不了房产证，一拖就是几年甚至十余年的现象屡见不鲜，原本美好的事情横生枝节，*后不得不付诸于诉讼。近日，笔者就接到两个类似的咨询，在此情况下，如何维权，需要注意哪些问题？让我们一起了解一下现行法律法规的规定和司法裁判倾向，纵使好事多磨，也尽可能达到一个比较圆满的结果。
房屋买卖合同中，买方要求办理房屋权属证书是否适用诉讼时效？逾期办证违约金又该如何计算？
图源网络，侵删
一、房屋买卖合同中，买方已经合法占有该房屋，其要求办理房屋权属证书属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定。
1、法律适用的依据：
*高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第24条载明：已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，利害关系人请求确认物权的归属或内容，权利人请求排除妨害、消除危险，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，均应不予支持。
山东省高级人民法院早在2008民事审判工作会议纪要(鲁高法【2008】243号)第六条第五款里亦载明：关于商品房买卖合同中的买受人请求出卖人办理物权变动手续是否适用诉讼时效的问题。在商品房买卖中，如果出卖人已经将商品房实际交付给买受人，买受人亦实现了对商品房的占有，此时买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理商品房产权登记手续的请求权具有物权属性，依据《物权法》的规定不适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。
2、因此，房屋买受人在已经合法占有转让房屋的基础上，要求转让人办理物权转让登记的，没有诉讼时效的限制。虽然不受时间限制，但对于买受人来说，房屋产权在别人名下，仍然存在很多潜在的风险，尽早实现完整的物权，将房屋过户到自己名下，方为万全之策。
相应的，在房屋买卖合同中，如买方尚未合法占有该房屋，其要求卖方交付房屋、办理权属变更登记的，属于单纯的债权性质的权利，适用诉讼时效的规定。一旦请求权超过诉讼时效，卖方可以提出不履行义务的抗辩，买方将失去胜诉的权利。
二、办理房屋权属证书请求权不适用诉讼时效，但是对于逾期办证违约金的请求权则适用诉讼时效。
1、如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从合同约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效。
2、当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。此种继续性债权的诉讼时效即为三年，权利人在办证期限届满超过三年后起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，故一般会保护自起诉之日倒推三年的违约金。
3、当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，按照第二种情况的处理办法，也是将违约责任作为继续性债权来确定违约金数额，这既可促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于公平合理地平衡当事人之间的利益。（计算方法见下文第三条第3款）
图源网络，侵删
三、买受人未能在约定或法定期限内取得不动产权属证书的，出卖人违约金（损失额）的计算。
1、根据合同自治原则，商品房买卖合同当事人之间对逾期办理不动产权属证书的违约责任或者赔偿金有明确约定的，适用当事人之间的约定。
2、对于合同没有约定违约金或者损失额难以确定的，根据*高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
3、对于金融机构计收逾期贷款利息的标准，因中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三条规定，逾期贷款罚息利率由原来的日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。而商品房买卖合同并非借款合同，其也不会约定贷款利率，故根据*高人民法院民事审判**庭的观点，人民法院可以参照*高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失”的规定，来确定出卖人应当承担的违约责任。
4、根据损失填平原则，如果一方当事人认为根据上述标准计算的违约金过分高于或者低于造成的损失的，有权请求人民法院予以调