*高院公报案例：违反城市房地产管理法第38条第1款第（二）项的合同有效

笔记：《城市房地产管理法（1995）》第38条第1款第（二）项规定出让方式取得的土地，转让房地产时，应“完成开发投资总额的百分之二十五以上”，在本案中法院判决违反这一条不导致合同无效。

法条：1、《民法典（2021）》第153条第1款：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

3、《城市房地产管理法（1995）》第38条第1款：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

案例：上诉人柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与被上诉人南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷一案

案号：《*高人民法院公报》2005年第7期/(2004)民一终字第46号

法院：*高院

关键词：合同的效力 城市房地产管理法第38条

基本案情：2003年9月，全威公司、超凡公司与桂馨源公司签订《土地开发合同》，约定全威公司、超凡公司同意将全威公司位于柳州市柳石路153号51．9979亩土地转让给桂馨源公司，土地转让价款为2860万元，该土地系全威公司根据与柳州市国土资源局2003年6月26日所签订的《国有土地使用权出让合同》受让取得。

另查明，案涉土地不符合《城市房地产管理法（1995）》第38条第1款第（二）项规定的“完成开发投资总额的百分之二十五以上”条件。

争议焦点：案涉《土地开发合同》是否因违反《城市房地产管理法（1995）》第38条第1款第（二）项的规定而无效？

法院判决：案涉合同有效，城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，城市房地产管理法第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25％投资开发条件应认定无效的主张，本院亦不予支持。