承租人提前解除合同，出租人应如何举证尚未发生的空置期损失？

• 摘要

承租人提前解除合同，必然会给出租人带来损失，其中主要包含房屋空置期的租金损失。如果损失已经实际发生，可根据实际空置期间计算损失，但如果损失尚未实际发生，根据审判实践，法院认可的损失期间通常不会超过六个月，但具体应该怎样举证损失期间呢？笔者认为，可结合周边出租环境，向房屋租赁中介机构书面询证可预期的空置周期。

案情简介

2020年02月02日，张三向李四出租了其自有的房屋，李四用于经营，双方签订了为期五年的《房屋租赁合同》，即期限为2020年02月02日至2025年02月02日。2023年02月02日起，李四开始拒交租金。经张三多次沟通，李四依然拒交。无奈，张三将李四诉至法院，要求解除合同，并主张全部未付租金、房屋空置期的租金损失。

法律分析

因承租人提前解除合同所导致的出租人遭受的房屋空置期的租金损失，在审判实践中通常是会得到支持的。但鉴于并无相关国家层面的法律法规明确空置期的计算方式，因此，如何举证、如何计算，是个难题。
根据审判实践，法院认可的损失期间通常不会超过六个月，该六个月通常都是借鉴如下两个规定所得出的。2013年12月19日施行的《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十六条规定“因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但*长一般不得超过六个月。”2020年12月31日废止的《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十七条第二款规定“因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但*长不得超过六个月。”即使司法实践通常以六个月为限，但自由裁量的空间依然很大，具有高度不确定性。为维护自身权益，当事人应积极举证，因此笔者认为，可结合周边出租环境，向房屋租赁中介机构书面询证可预期的空置周期，以供合议庭参考。

结语

即使合同中约定有违约条款，有明确的违约金数额，但司法实践中，常常发生违约金约定过高，被法院调低的情形。原因就在于：我国司法实践的违约金通常是以实际损失为参照标准的，如果不能证明自身损失数额，则违约金可能将被大幅调低。为掌握诉讼程序的主动权，提高胜诉概率，主动向房屋租赁中介机构书面询证可预期的空置周期，以供法庭参考，是积极的诉讼策略。